Energetisch optimiertes Bauen ist eine ökonomische Notwendigkeit

Wer sich heute einer Bauaufgabe annimmt, muss über einen Zeitraum von mind. 20 Jahren nachdenken. So spielt das Thema Nachhaltigkeit in einer ökonomischen Bewertung bereits heute eine entscheidende Rolle, auch wenn dies noch nicht von allen wahrgenommen wird. Diverse Zertifizierungssysteme wie LEED, BREEAM, DGNB, MINERGIE etc. belegen, dass mittelfristig kein Investor oder Immobilienbesitzer mehr an diesem Thema vorbei kommt.

Eine energetische und wirtschaftliche Optimierung der Gebäudehülle und Haustechnik führt zu höheren Baukosten, gleichzeitig auch zu tieferen Nebenkosten. Grundsätzlich muss geklärt werden, ob die höheren Gebäudekosten gegenüber den Einsparungen wirtschaftlich sinnvoll sind. Bei den ersten drei Säulen einer Finanzbetrachtung handelt es sich um sofort verfügbare Geldmittel, die anderen vier Säulen stellen unmittelbare Werte dar.

1. Energieeinsparung
2. Zinsvergünstigte Darlehen
3. Bezuschussung
4. Wertstabilität des Gebäudes
5. Minderung der Abnutzung
6. Anschlussfinanzierung (BaselI)
7. Rentenmodel

Die wichtigste 1. Säule Energieeinsparung: Mit 100 € Nebenkosteneinsparung pro Monat, bei einem Zinssatz von 5 %, kann ein Kredit von 24.000 € bedient werden. Bei einem Zinssatz von 4 % erhöht sich dieser Kredit bereits auf 30.000 €. Die Nebenkosteneinsparung ist damit von der Höhe der Energiepreise, die Zinskosten vom Kapitalmarkt abhängig. In vielen Bauaufgaben genügt bereits diese Sicht der Finanzierung, um die Mehrkosten wirtschaftlich zu vertreten.

Zur 1. Säule kommen zwei weitere Säulen hinzu, die monetär direkt zur Verfügung stehen.

Die 2. Säule besteht aus zinsvergünstigten Darlehen (z. B. KfW-Mittel oder Darlehen der Landesbanken), die 3. Säule aus Bezuschussungen (z. B. BAFA, Zuschüsse von Energielieferanten oder auch Landesmittel). Im Regelfall überschreiten die durch diese 3 Säulen zur Verfügung stehenden Geldmittel bereits die benötigten Mehrkosten, damit ist ein energetisch und ökonomisch optimierter Bau bereits günstiger als der Standardbau.

Hinzu kommen nun mindestens 4 Säulen, die sich in der Bewertung des Gebäudes wieder finden und daher einen unmittelbaren Wert darstellen.

Energiekosten sind Aufwendungen, die monatlich aus dem Fenster geschmissen werden und daher eine Geldvernichtung darstellen. Bei einem energetisch und wirtschaftlich optimierten Gebäude führt ein Anstieg der Energiepreise zu einem geringeren Wertverlust wie bei einem Standardbau, weil die erhöhten Baukosten einen Gegenwert darstellen.

Während der Nutzungsphase eines Gebäudes kommt es immer zu Feuchtigkeitseintrag in die Gebäudesubstanz (durch kochen, waschen, duschen, schwitzen aber auch Dampfdiffusion, Pflanzen etc.) und damit zu einer langfristig, bauphysikalisch bedingten Wertminderung. Da jedes energetisch optimierte Gebäude mit einer kontrollierten Lüftung ausgestattet sein sollte, wird eine Wertminderung verzögert und ein gesünderes Raumklima hergestellt.

Jedes Gebäude verliert durch Abnutzung und dem mit der Nutzung verbundenen Feuchtigkeitseintrag an Wert. Wirtschaftlich betrachtet müssen daher Rücklagen nicht nur für abnutzungsbedingte Instandsetzung gebildet werden. Eine energetisch optimierte Bauweise verlangt eine komplett neue Betrachtung von Bauphysik, da Gebäude luftdicht gebaut werden müssen. Wird dies in Planung und Umsetzung nicht berücksichtigt, entstehen neue und teilweise gravierende Haftungsrisiken.

Bauphysikalische Probleme müssen von Mietern nicht mehr geduldet werden (Schimmelbildung, Nebenkostenerhöhung), im Mietwohnungsbau sollten daher sogar Rücklagen für diese „versteckten“ Risiken gebildet werden. In energetisch optimierten Gebäuden kann die Rücklagenbildung reduziert werden, da der Feuchtigkeitseintrag nutzerunabhängig minimiert wird.

Je höher der geldvernichtende Heizkostenanteil, je höher die Wertminderung und je höher die Rücklagen für Abnutzung, umso geringer ist der Buchwert einer Immobilie sowie die Liquidität des Besitzers. Da Immobilien im Regelfall fremdfinanziert werden und demzufolge Sicherheiten für die finanzierende Bank darstellen, stellen diese Hintergründe eine entscheidende Rolle in der Bewertung des Risikos des Darlehens
nehmers dar.

Diese Risiken fließen bei Gewerbetreibenden verstärkt in das Ratingverfahren der Banken ein mit dem Ergebnis, dass für eine schlechtere Bonität höhere Kreditzinsen gezahlt werden müssen. Vor dem Hintergrund der Immobilien- und Finanzkrise wird diese Praxis aber eher heute wie morgen auch bei privaten Bauherren durchgeführt werden müssen.

Bei einer Immobilie zählen nur drei Fakten: Lage, Lage und Lage. Nicht ganz richtig! Immobilien stellen immer noch konservative, aber langfristig risikoärmere Anlageformen dar, die als Rentenmodelle geeignet sein können. Da Gebäude im Gegensatz zum Grundstück immer einer Wertminderung unterliegen, ist es gerade bei langfristigen Anlagemodellen wichtig, diesen Wertverlust zu analysieren.

Energetisch optimierte Gebäude führen zu höheren Anfangsinvestitionen, durch den geringeren geldvernichtenden Heizkostenanteil, die geringere Wertminderung, die tiefere Rücklage für Abnutzung und das bessere Rating des Besitzers insgesamt aber auch zu einem höheren effektiven Restwert.

Für energieeffiziente Bauvorhaben und Sanierungen stehen zahlreiche Förderprogramme zur Verfügung, die eine Unterstützung nicht mehr nur an die Optimierung der Gebäudehülle, sondern auch immer stärker an die Energieeffizienz der eingebauten Haus- und Heiztechnik koppelt.

KfW – Kreditanstalt für Wiederaufbau
Energieeffizient Bauen
Energieeffizient Sanieren
KfW-Programm Erneuerbare Energien 

Bafa – Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
Förderung von Solarkollektoranlagen
Förderung von effizienten Wärmepumpen
Förderung von Biomasseverfeuerungsanlagen
Innovationsförderung